弊社では相続対策を中心として、賃貸戸建、アパート、マンション、老人ホーム、サービス付高齢者賃貸住宅・商業施設、物流倉庫等の土地活用のサポートを行っております。
遊休地にアパートやマンションを建築することが相続税対策になると営業され、十分な分析・検討がされないまま建築した結果、入居者様が確保できない・想定していた賃料で成約しなかった等の理由から、賃料だけでは建築費の返済ができないケースを耳にすることがあります。
確かに、遊休地にアパートやマンションを建築することで相続税対策にはなりますが、賃貸需要が無い立地にアパートやマンションを建築しても入居者様が確保できず節税できる相続税以上に賃貸経営のマイナスが大きくなってしまうこともあります。
また、相続税対策だけの視点で建築してしまった場合、公平な遺産分割が行えず、遺産分割協議で揉めてしまう火種になる可能性もあります。
土地活用は建築後の賃貸経営の分析は当然のことながら、得られる相続税対策効果や将来の遺産分割にどのような影響が出るかといった広い視点で分析・検討することが重要だと考えています。
弊社では賃貸戸建１棟の建築から数千平方メートル規模の複合施設などの土地活用の実績もあり、お客様の要望に合わせた様々な提案が可能です。
土地活用サポートは、このような方におすすめです
✔︎活用していない土地がある
✔︎老後の安定収益を確保したい
✔︎活用方法を悩んでいる
✔︎アパート経営について相談したい
ご相談・解決事例
（１）東京都A様
現在古くなった一軒家に一人で暮らしています。土地は先祖代々受け継がれてきた土地で２００坪以上あるのですが、今後私が一人で住むには今の家は大きく、土地も広いため手入れが大変です。このまま住み続けるか、土地を売却して自身の暮らしにあったところに引っ越しをするか悩んでいます。
A様のご自宅は最寄り駅まで徒歩５分以内にあり、これまでも様々な不動産の営業を受けてきたようでした。
初回のご相談でも仰っていたように、ご自宅をご売却してお引越しをする案も、今までに受けた営業から提案されたものとのことでした。
お引越し先の紹介も受け、A様も魅力を感じる物件のようでしたが、先祖代々の土地を売却してしまうことに大きな抵抗があるようでした。
A様の家系は元々周辺の地主様で、世代が変わるごとに相続税や遺産分割によって土地が切り離されていき、ご自宅は本家であるA様の元に残った最後の土地でした。
このような事情から、主に①土地活用と②ご売却・お住替えの２パターンのご提案をさせていただくことになりました。
①土地活用では、立地から単身者用のアパート・マンション、賃貸戸建を並行してプラン作成・見積もりを各社に依頼しました。
アパートやマンションでは、A様のお住まいを確保できるやや規模の大きな賃貸併用住宅を前提として、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造様々なプランを各社から提案いただく中で、建築費と収益性のバランスが大きく分かれる結果となりました。
②ご売却・お住替えでは、より良い条件で購入していただける買主様へのご紹介と並行して、A様から伺ったご希望条件を基にお住替え先の情報収集を進めました。
①②全ての情報が揃い、各方針の内容をまとめてA様にご提案をさせていただいたところ、①の内、鉄筋コンクリート造のマンションの建築を進めることになりました。
他の建築プランもお選びいただいたプランより収益性の良いものも多くA様にも興味をお持ちいただきましたが、将来お子様へ承継していく中で長期間安心して賃貸経営を行える鉄筋コンクリート造のマンションが最善とご判断いただいたようです。
また、②のご売却・お住替えでも、事前にA様が営業を受けていたご売却条件やお住替え先よりもご満足いただける内容でしたが、やはり先祖代々の土地を残すことを優先し、土地活用に決めていただいたとのことでした。
その後は金融機関との融資相談を進め、竣工前から賃貸募集を行い竣工直後には満室で賃貸経営を開始することができ、A様にもご安心いただける結果となりました。
また、A様のお子様ともお話をさせて頂く機会をいただき、将来お子様がマンションを引き継いだ際の賃貸経営にご不安があったようなので、賃貸経営の基本やポイントをご説明させていただき、引き続きサポートをさせていただくことになりました。
（２）埼玉県B様
かなり大きな土地を相続したため、どうにかして活用ができないか考えていました。様々な会社から営業を受けているのですが、それぞれ色々なことを話してくるので、どうしたらよいかわからなくなってしまいました。
B様から詳しくお話を伺うと、これまでに営業を受けていた活用プランの多くは単身者用のアパートを建築するものでした。
B様が相続した土地は駅から距離もあり、単身者の賃貸需要が見込みにくい土地だったため、B様も賃貸経営がうまくいくイメージが持てず具体的な土地活用に踏み切れないことがわかりました。
確かにB様から伺ったプランは、竣工直後から賃貸募集に苦戦する可能性が高く、B様の土地には向かないものでした。
また、周辺はほとんどが持ち家の住宅地であり、住居としての賃貸需要は弱いエリアでした。
そのため、まずはエリアの特性を詳細に調査し、土地の最有効利用方法を検討します。
上記の通りB様の土地周辺エリアは持ち家が多く、各種賃貸住居としての活用は難易度の高い立地でした。
一方で、近隣に店舗等は少ないものの交通量の多い主要道路に接しているため視認性が高く、商業施設としての活用を中心にご提案内容を作成することになりました。
B様のケースでは、幅広く建築会社様に相談をさせていただき、様々な用途の建築プランをご提案いただくことと並行して、飲食店やその他商業施設の出店を希望している企業様へのご紹介を進めることになりました。
その中からB様のご要望を重視して収益性を中心に、①商業施設の建築、②商業施設建築用地として借地契約、③老人ホームの建築の３プランをご提案させていただきました。
結果としては、イニシャルコストを抑えて安定した収益を見込める②の借地契約をお選びいただくことになりました。
B様に借地契約をお選びいただいた理由の一つとして、事業用定期借地契約がありました。
B様は時代に合わせた活用方法を検討していきたいとのご要望もあり、契約時に定めた期間満了後は更地で返還していただけることに魅力を感じたと仰っていただきました。
また、ほとんどイニシャルコストをかけずに安定した収益を得られる点にも魅力を感じていただき、今回の借地契約によって中期的にはご満足いただける土地活用となりました。
お申し込みの手順
１．ご予約
こちらのご予約フォーム・またはお電話でご予約ください。
２．ご面談
ご所有の土地に関して面積や現在の利用方法、今後の希望をお伺いさせて頂きます。
土地の最有効利用方法については、対象不動産にかかわる法令の制限や周辺環境等を鑑み検証する必要がございます。検証した最有効利用方法を基に、そのエリアにどのような賃貸需要があるかを住居に限定せず幅広く分析いたします。
３．サービスのご提案
ご面談でお伺いした内容を基に、ご要望に合った内容に基づいてお見積もりをご提案いたします。
業務内容や活用方法によって変動いたしますが、建築の場合一般的には総事業費の１〜１０%となります。
４．比較・検討
土地活用では、長期間のお付き合いとなる建築会社や借地人を充分に比較・検討する必要がございます。
各社の得意分野に沿ったプランを基に比較し、各建築会社・借地人の特徴をわかりやすくご提案いたします。
もちろん各社のプランをそのまま採用するわけではなく、御覧頂いた上でご要望事項がありましたら各社と調整を行います。
５．実施
事業計画を立てて、楽観・普通・悲観といった複数のシナリオをプランニングして参ります。
期間、予算、建築会社、建築士等の段取りを行い、お客様に負担のかからない対応を行います。
弊社がコンサルタントとして介入することで建築会社や金融機関との交渉などお客様に負担のかかる対応を軽減いたします。
土地活用は実施期間も長期に渡るため、定期的なお打ち合わせを行い、万が一イレギュラーな事態が発生した場合でも早急に解決できるような体制を整えております。
６．アフターサービス
そして、土地活用は建築が完了し、建物の引渡しが終わってからが本当の意味での土地活用のスタートとなります。
いくら検証や分析を重ねて良い建物が完成しても、その後の維持管理を怠ってしまうとどんなに良い建物もすぐに価値が低下してしまいます。
これは物理的な建物の維持管理だけでなく、入居者様への対応も重要なポイントになりますので、事業計画通りに事業が進んでいるかの確認を始め長期に渡る管理サポートも行います。
料金
総事業費の１〜１０%（要相談）
お気軽にお問い合わせください。TEL 048-782-4399受付時間 9:00-19:00 [ 土・日・祝日除く ]
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