土地活用における賃貸マンション建設会社の選び方【不動産コラム】

相続対策のため土地活用を行うことを検討する際、大手から地場まで沢山の建設会社があり、どのように選べばよいのか迷われる方がほとんどだと思います。本日は、土地活用を比較する際に重要となるポイントを、土地活用の中でも多く検討される「賃貸マンション」に関して解説致します。

賃貸マンションを利用した土地活用とは

賃貸マンションを利用した土地活用は、負債を活用すること相続税対策となることと、持続して安定した収益を得るための有効な方法です。
まず、メリットや注意点、成功させるためのポイントについて解説致します。

メリット

1.長期的な賃料収入
2. 節税効果
相続税の負債効果、建物の減価償却やローン利息の控除などの組み合わせ
3.資産価値の向上
魅力的な建築により不動産の価値を向上させることができる。

注意点

1. 建設費用や初期投資に多額の費用（負債）がかかる。
2. 賃貸需要が低いエリアでは空室リスクがある。
3. 建物のメンテナンスや修繕費用が長期的に発生する。

成功のためのポイント

1.地域の賃貸需要や競合物件の状況を把握する。
2. ターゲット層に合わせた間取りや設備を考える。
3. 信頼できる管理会社を選定し、管理・運営を任せることで、空室リスクの軽減やトラブル対応がスムーズになる。

建設会社選定のポイント

ここまでにご説明した通り、事前に、十分なリサーチと計画を立てることが重要であり、それを行えている建設会社と契約を行うべきであるといえます。
それでは、具体的にどのように比較するかを解説いたします。

① 建物本体価格

賃貸マンション事業の金額で最も大きな割合を占めます。機能性の良いマンションにすればそれだけ価格も高くなります。そのため、収支のバランスを考える必要があります。

② 建築単価

①の建物本体価格を建築面積で除した金額です。こちらを比較することで、各社の違いが分かりやすくなります

③ 利回り

年間賃料収入を建物価格で除した金額での利回りをはじめ、利回りにはいろいろな値がありますが、建物自体の価格に関する利回りで比較して、検討していただく要素としております。

④ 構造

木造なのか、鉄筋コンクリートなのか、居住者の住み心地につながる重要な要素です。住む人のターゲット層を考えて検討し、居住者からのクレームに繋がらないよう考える必要があります。

⑤ 建物面積

各社敷地に対してどれだけのボリュームで考えてくるか比較することが出来ます。同じ建築価格において広くとれていることは、②の建築単価が低いといえるでしょう。
予算によって建築面積が小さくなっている場合もありますので、より大きい建物にしたい場合は、予算を上げるか、構造を変更したり等で建物面積を大きくすることが可能になる場合もあります。

⑥ 戸数（駐車場含む）

居住するターゲット層の設定により大きく変わります。また、駐車場についても戸数と同じく検討する必要があります。

⑦ 家賃

こちらは、各社の市場調査の力が見えます。複数社で比べることで、大きく外れた金額を提示しているような建設会社には、その理由を確認して、現実的な数値かどうか判断する必要があります。

⑧ 年間賃料収入

⑦の家賃の設定にもつながってきますが、こちらの賃料収入が高いほど、③の利回りも上がり、収益的には良いと言えるでしょう。ただし、満室想定であるので、収入金額より安定収益が本当に得られるかよく検討する必要があります。そもそも提示の資料が正しいかどうか？といった検証も必要です。

⑨ 商品の特徴

④の構造が同じであっても、建設会社ごとに特徴が違ってきます。どの部分に力を入れているかを知ることで、基本の構造で劣っている部分も建設会社独自の構法で弱点をカバーする機能を備えている場合があります。

⑩ 建設会社の歴史

新規の建設会社を選ぶか歴史ある建設会社を選ぶかも重要です。歴史ある建設会社の方が、サポートのノウハウを蓄積している可能性がありますが、新しいサービスを取り入れた時代に合った建設会社を選び、居住者の獲得を出来る場合もあります。
※上記は一般的な賃貸マンション建築にかかる比較部分ですが、他にも重要なポイントが複数あります。詳細は直接お問い合わせ下さい。

上記のような項目を比較することで、ご自身にとってより良い賃貸マンション経営を計画することができます。
そのためにも、複数社にプランを出してもらうことで、市況や各社の賃貸マンション自体の特徴の違いをきちんと理解し、ご自身の価値観とも照らし合わせ、納得のいく建設会社と契約することが重要です。

ご自身で複数社に依頼することが難しい場合は、弊社のような不動コンサルティング会社に依頼し、偏りのないフラットな視点で比較検討のアドバイスをもらいながら、プランを決定することが出来ます。

弊社では、お客さまの賃貸マンション経営がより良いものとなるよう、これからも不動産コンサルティング会社としてサポートを行ってまいります。
ぜひお気軽にご相談ください。

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