不動産投資による相談事例

お客様より築古の1棟アパートを所有をしているが、築年数も古くなり、大規模修繕や賃料下落、また入居者の入退去によるコストがかかり手元現金が残らないのでなんとかならないかという相談を承りました。

 

まずは現状の把握と問題点を分析しご提案を致しました。

 

1.退去から入居までの空室期間が長くなっている。

2.物件の立地は良いのだが、室内設備が古く、競合に比べテナントが決まりにくい。

3.収入に対して修繕費用、テナント募集費用等の経費が多くかかっている。

 

以上の問題点より、どのような解決方法があるかをご提案致しました。

 

1.立地が良いため、修繕内容を工夫して競合する物件と差別化し集客する。

2.立地が良いため、良い金額で売却できる可能性あり。

3.残りの借入期間が短く、残債がかなり減ってきている。

 

取得時の投資分析

・購入時期:15年前

・購入時価格:4,000万円

・購入時諸経費:約260万円(仲介料・登記費用・火災保険・取得税など)

・頭金:800万円

・借入:3200万円(年利2%25年返済)

・満室想定賃料年額:396万円

・平均入居年数(年):2 年

・募集にかかる平均期間:3 ヶ月

・平均募集費用(ヶ月):2 ヶ月

・入居率:85%

・固定資産税:年間16.5万円

・賃貸管理料:税別5%

・BM費用、保険・その他定期費用:年間 約40万円

・築後経過年数33年

 

表面利回り                     9.90%

NOI利回り                   5.19%

経費率                47.6%

賃料収入月額(空室控除後)   280,500円

ローン支払い月額        135,633円

税引後キャッシュフロー月額   36,317円・・・✕12ヶ月=435,804円/年

 

現状の把握と問題点及び解決方法の考察を行った結果、現在の市況として3,600万円での売却が見込めそうなため、売却をして別のアパートへ買替えをするご提案を致しました。

 

売却価格     3,600万円

売却経費       120万円

譲渡所得税       20万円

敷金相殺額      396万円

借入金返済    1,340万円

 

売却時に手取に残る金額   約1,700万円

 

 

【購入物件】アパート(25㎡×8戸)

・物件価格:7,500万円(税込)

・月額賃料:65,000円/戸

・購入時諸経費:約470万円(仲介料・登記費用・火災保険・取得税など)

・頭金:750万円

・借入:6,750万円(年利1.5%35年返済)(金融機関の選定)

・満室想定賃料年額:624万円

・平均入居年数(年):2 年

・賃料の85%で一括借上げ(サブリース専門会社を選定)

・固定資産税:年間23万円

・BM費用、保険・その他定期費用:年間 約60万円

・築後経過年数15年

 

表面利回り                     8.32%

NOI利回り                   5.62%

経費率                32.5%

賃料収入月額                520,000円

ローン支払い月額        206,674円

税引後キャッシュフロー月額   122,754円・・・✕12ヶ月=1,473,048円/年

 

築年数が古く、建物維持にコストが掛かり、また入居が決まりにくい物件を、資産組み換えにより、年間収入が約3倍になることが出来ました。

 

その他にも、管理状況が悪く入居に影響を及ぼしているアパート管理を大手管理会社のご紹介により入居率をアップさせたり、

古くて入居が決まらない部屋をコストを抑えリノベーションすることにより賃料アップや入居率を上げるなどの実績がございます。

 

不動産投資やアパート管理にお困りのことがございましたら、お気軽にご連絡下さい。