弊社では、築４０年を超える不動産の再生事例がございます。ご所有の不動産で単純に立替えを検討するだけでなく、ご所有不動産への想い入れや環境への配慮等、経済面以外の観点も考慮して古くなった不動産の再生をサポートいたします。
現在でも、古くなった不動産は建替えを行うケースが多いと思いますが、果たして一元的に建替えを行うことが正しい選択なのでしょうか？
もちろん建替えを行うことで、建物の構造にも不安のない新築不動産で新たに賃貸運用を行うメリットはありますが、建築コストが高騰する一方で賃料が横ばいで推移している現在の市況では、建替えがベストな選択肢になり得ないケースを見る機会が増えてくるかもしれません。
建物の老朽化が原因となり、賃料が下落してしまっている不動産や、遊休不動産の再生を行うことで、建替え以上の投資効率を実現できる不動産もございますので、まずは再生可能な不動産なのか、再生を行うことでどの様な効果が得られるかを分析し、その不動産にとって最善の方針をご提案いたします。
不動産再生コンサルティングは、このような方におすすめです
✔︎現在利用していない不動産がある
✔︎築年数が古く賃料が少ないため改善したい
✔︎賃貸物件の空室が多い
ご相談・解決事例
（１）埼玉県A様
私の実家は古くから商売をしており１階部分が店舗になっていました。両親も高齢になり私も家業を継がず働いていたため今は物置状態になっています。両親も亡くなってしまいそのままになっていたのですが、なにか活用ができないかと思い専門家に相談をすることにしました。
ご面談でA様のお話を詳しく伺ったところ、周辺は閑静な住宅地となっており、飲食店を含め店舗としてはやや集客力の弱い立地であることがわかりました。周辺環境の調査を進める中で、隣の駅にあるレンタルスペースが盛況で、連日予約が埋まっている不動産が見つかりました。こちらの不動産を詳しく調査したところ、周辺居住者様たちの交流の場として利用されていることがわかり、A様の不動産のあるエリアからも多数の方が利用しているようでした。
このイベントスペースの口コミではある程度満足はできているものの、設備への要望も多く、他に競合する不動産もないことから、不満を解消できる設備であればお客様の棲み分けができると判断しました。
また、周辺の不動産動向を見ると、売買の方が動きは多いものの、他エリアから賃貸での流入も多く、特に戸建て賃貸の需要が強いエリアでした。
A様の不動産は、1階の道路側が店舗、1階の奥側と2階が居住スペースとなっており、全体を居住スペースとすることで周辺エリアの賃貸需要に対応できる建物でした。
上記のことから、A様の不動産を①イベントスペースとしてリノベーション、②戸建て賃貸へのリノベーションのご提案を行いました。
①イベントスペースとしてのリノベーションでは、内装は無垢の床材のカフェをイメージし、口コミでも要望のあったキッチン設備を設置することで利用者様がご自身で料理を作るパーティーでの利用や、造作棚を設置しないことでご利用用途に応じてテーブルや椅子を設置できる内装プランを作成しました。
また、前回の屋根や外壁の修繕から期間が空いていたこともあり、現在の雰囲気を残しつつ外装と内装のギャップを埋める屋根と外壁の修繕・リノベーションプランをご提案しました。
②戸建賃貸へのリノベーションでは、収益性を考慮して費用を抑えたリノベーションプランを検討しました。
もともと建物外観は戸建としても違和感が少なかったことから、外装は屋根と外壁の修繕のみとし、内装で競合物件との差別化を図れるプランを作成しました。
お庭が無いこともあり、内装は１階店舗スペースの土間をお庭に近い使い方ができるスペースとして活かし、居住スペースの間取り変更はせず、住宅設備や床・壁・天井の更新を行うリノベーションプランとしてご提案しました。
A様にはどちらのプランも気に入っていただきましたが、ご実家でもある建物に第三者がお住いになることへの抵抗があるようで、イベントスペースとしてのリノベーションプランを採用していただきました。
リノベーション工事後は、想定通り周辺にお住まいの方から好評をいただけるイベントスペースとなり、収益性もA様にご満足いただけるものとなりました。
A様ご自身がお近くに住んでいたこともあり、ご自身で予約管理やスペース内の清掃を行えるまでサポートをさせていただき、現在はパーティーやセミナーに加え、小規模なお料理教室の場としてもご利用いただいているようです。
（２）東京都B様
相続で賃貸マンションを受け継いだのですが、築年数が古く空室も目立つようになってきました。また入居を促すため賃料を低く設定をしているので収入も少ない状況です。立地は良いのでなんとか改善をしたいと思い専門家に相談をすることにしました。
B様のケースでは、①一棟全体のリノベーションを実施する、②ご売却後新規収益物件を購入する、の２つのプランをご提案しました。
結果としては、今後はご両親様から受け継いだ物件を大切にしたいとのB様の想いから、①のリノベーションをお選びいただくことになりました。
B様のお話と現地での確認結果から、ご両親様の代から必要な大規模修繕が行われていないことがわかりました。加えて、専有部内もコストを抑えるために原状回復程度のリフォームとなっており、空室増加・賃料下落の悪循環に陥っている物件でした。
このようなケースでは、リノベーション後でも現在までのメンテナンス不足を原因とする躯体の劣化が改善しきれない可能性があり、リノベーション工事や大規模修繕工事を実施後、B様にご安心して賃貸経営を行える物件になるかを慎重に分析する必要があります。
B様もご認識の通り、こちらの物件の立地は賃貸需要の強いエリアで、建物自体も新耐震基準の鉄筋コンクリート造であったことから一棟全体のリノベーションと並行してご売却・新規収益物件の購入を分析することにしました。
幸い建築当初の資料を保管していただいていたため、弊社建築士も交えた分析や、リノベーション工事見積もりを依頼した各施工業者様の見解から、ある程度の劣化は残るものの、リノベーション後のメンテナンスを行うことでB様のご要望と同程度の期間賃貸経営を継続できるとの判断に至りました。
また、リノベーション工事後のシミュレーションとご売却・新規の収益物件の購入シミュレーションの結果、ご所有物件のリノベーションの方が効率の良い投資となる結果となり、最終的なご提案では、リスクをご理解いただいた上で一棟全体のリノベーション工事をご決断いただけることになりました。リノベーション工事中から申込みも入り、完了後は想定賃料の水準以上で満室経営ができることになりました。
B様からは、リノベーション工事を通して定期的な大規模修繕やメンテナンスの重要性が理解できたとのお言葉もいただき、今後ご両親様から受け継いだ物件を大切にしていきたいとご満足いただけました。
お申し込みの手順
１．ご予約
こちらのご予約フォーム・またはお電話でご予約ください。
２．お悩み相談
現状の不動産についてどのように再生を希望されているかお伺いさせて頂きます。
現在の不動産の状況やこれまでの経緯を詳しく伺い、承継されてきた大切な不動産を再生できるように全力でサポートいたします。
また、ご相談後に不動産の現地確認を行います。
再生への具体的なご要望をお持ちでないお客様にもご満足いただけるよう、周辺環境や人口動態調査を基に分析を行い、その不動産の特性を最大限活かせる再生方針を検討いたします。
３．サービスのご提案
事業計画、ファイナンス、管理といった工程を定め、建築会社と社内建築士のダブルチェック体制でサービスを進めて参ります。
お客様のご要望に沿う不動産再生方針はもちろん、不動産のプロとして最有効利用方針をご提案いたします。
お客様が気になることがありましたらいつでも気軽に共有頂けるようにご相談して頂きやすい体制を整えています。
４．比較・検討
不動産再生でも、施工業者様から相見積もりを取得します。
リノベーション工事では、各施工業者様ごとの特色が反映されることが多く、費用面だけでなく、デザイン面・機能面・施工業者様のご提案事項を総合的にご判断いただくことをお勧めしております。
ご提案をさせて頂く施工業者様は、全てお客様のご要望に沿える施工業者様ですが、どの施工業者様にご依頼いただくかをご判断していただきやすいよう、比較表を作成いたします。
５．施工業者様ご面談
各施工業者様のお見積りやプランをご確認いただき、ご面談を行う施工業者様を定めます。
実際にご面談を行うことで、お客様のご要望と施工業者様のご提案が相乗効果を生み、より良いプランを作り上げることもご面談の重要なポイントと考えています。
そのため、ご面談には弊社も同席させていただき、その不動産にとって最善の再生方針を定められるようサポートをいたします。
６．実施、アフターサービス
不動産再生においては、建物の引き渡し後のアフターサービスこそが重要となります。
再生後の借主様募集では適切な条件で借主様を選定し、できる限りお客様のご負担を軽減いたします。
また、不動産再生の実施により、当面大規模修繕は不要となりますが、日々の維持管理を怠ってしまうと、次回の大規模修繕でも高額な費用が必要になることもあります。費用をかけて再生を行なった不動産がまたすぐに再生が必要にならないように計画的な修繕プランも含めて管理をサポートさせていただきます。
料金
総事業費の１〜１０%（要相談）
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