お客様より築古の１棟アパートを所有をしているが、築年数も古くなり、大規模修繕や賃料下落、
また入居者の入退去によるコストがかかり手元現金が残らないのでなんとかならないかという相談を承りました。
まずは現状の把握と問題点を分析しご提案を致しました。
１．退去から入居までの空室期間が長くなっている。
２．物件の立地は良いのだが、室内設備が古く、競合に比べ入居が決まりにくい。
３．収入に対して修繕費用、テナント募集費用等の経費が多くかかっている。
以上の問題点より、どのような解決方法があるかをご提案致しました。
１．立地が良いため、修繕内容を工夫して競合する物件と差別化し集客する。
２．立地が良いため、良い金額で売却できる可能性あり。
３．残りの借入期間が短く、残債がかなり減ってきている。
取得時の投資分析
・購入時期：１５年前
・購入時価格：４，０００万円
・購入時諸経費：約２６０万円（仲介料・登記費用・火災保険・取得税など）
・頭金：８００万円
・借入：３２００万円（年利２％２５年返済）
・満室想定賃料年額：３９６万円
・平均入居年数(年)：２ 年
・募集にかかる平均期間：３ ヶ月
・平均募集費用(ヶ月)：２ ヶ月
・入居率：８５％
・固定資産税：年間１６．５万円
・賃貸管理料：税別５％
・BM費用、保険・その他定期費用：年間 約４０万円
・築後経過年数３３年
表面利回り ９．９０％
NOI利回り ５．１９％
経費率 ４７．６％
賃料収入月額 ２５５，０００円
ローン支払い月額 １３５，６３３円
税引後キャッシュフロー月額 ３６，３１７円・・・✕１２ヶ月＝４３５，８０４円／年
現状の把握と問題点及び解決方法の考察を行った結果、現在の市況として３，６００万円での売却が見込めそうなため、
売却をして別のアパートへ買替えをするご提案を致しました。
売却価格 ３，６００万円
売却経費 １２０万円
譲渡所得税 ２０万円
敷金相殺額 ３９０万円
借入金返済 １，３４０万円
売却時に手取に残る金額 約１，７００万円
【購入物件】アパート（２５㎡×８戸）
・物件価格：７，５００万円（税込）（物件価格の交渉コンサルティング）
・月額賃料：６５，０００円/戸
・購入時諸経費：約４４０万円（仲介料・登記費用・火災保険・取得税など）
・頭金：７５０万円
・借入：６，７５０万円（年利１．５％３５年返済）（金融機関の選定コンサルティング）
・満室想定賃料年額：６２４万円
・平均入居年数(年)：２ 年
・賃料の８５％で一括借上げ（サブリース専門会社の選定コンサルティング）
・固定資産税：年間２３万円
・BM費用、保険・その他定期費用：年間 約６０万円
・築後経過年数１５年
表面利回り ８．３２％
NOI利回り ５．６２％
経費率 ３２．５％
賃料収入月額 ５２０，０００円
ローン支払い月額 ２０６，６７４円
税引後キャッシュフロー月額 １２２，７５４円・・・✕１２ヶ月＝１，４７３，０４８円／年
築年数が古く、建物維持にコストが掛かり、また入居が決まりにくい物件を、資産組み換えにより、年間収入を約３倍にすることが出来ました。
その他にも、管理状況が悪く入居に影響を及ぼしているアパート管理を物件エリアを得意としている大手管理会社の紹介により
入居率をアップさせたり、古くて入居が決まらない部屋をコストを抑えリノベーションすることにより賃料アップや入居率を
上げるなどの実績がございます。
