都市の環境と秩序を守る都市計画区域等の制限

本日は、都市計画区域の制定とその内容について解説をいたします。

昭和40年代、人口及び産業の都市集中に伴う市街地の無秩序な拡散という問題が発生していました。公害なども懸念されていく中、昭和43年(1968年)に「新都市計画法」が制定され、現在の都市計画の根幹となる基本理念が確立されました。

 

基本理念

都市計画法 第2条「都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのために適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。」

この基本理念を元に関連する法律が決められています。

では、都市計画法の区域区分等について、具体的に解説していきます。

 

都市計画区域と準都市計画区域

まず都道府県にて都市計画区域と準都市計画区域を定めています。

簡単にまとめると

都市計画区域とは、中心市街地を含み、一体として開発を行う必要がある区域

準都市計画区域とは、都市計画区域外だが、何もせずに放置すると一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがある区域

このように地域を決定し、都市計画区域では以下のように更に細かく区域区分が決められています。

 

区域区分

都市計画区域の中のルール作りをしていく上で、特に力を入れるべき首都圏・近畿圏・中部圏の都市部等には、必ず区域区分(市街化区域・市街化調整区域)を定めるようになっています。そして、その他の地域も必要であるときには定めるようになっています。

これにより、今の私たちの生活環境が保たれています。

具体的な条文を紹介します。

第七条 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。

一 次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
イ 首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
ロ 近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
ハ 中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域
二 前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

用途地域

上記区域区分から更に細かく区分されているものが「用途地域」になります。

つまり、その土地の使い方が地域ごとに細かく限定されていきます。

そうすることで、いわゆる住宅街・オフィス街・工場地帯・農業地域などを棲み分けしていくことが出来るのです。

用途地域には以下の種類があります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
田園住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域又は工業専用地域

 

そして、それぞれの建築物に対する制限が建築基準法により定められています。

用途はもちろんのこと、建築できる高さ等もそれぞれに制限がされています。

ご紹介した区域区分は一部であり、その他さらに様々な地区設定が多数存在します。

このようにして都市の環境は成り立っているのです。

 

ご自身の保有する不動産について、どのような区域区分に該当するのか一度調べてみてはいかがでしょうか。